| 省 市 |
四川省 成都市 |
转售形式 |
整体转让 |
| 建筑外形 |
18 (层) |
生意历史 |
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| 内部布局 |
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经营范围 |
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| 所处地段 |
市中心 |
年营业额 |
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| 面 积 |
21809.09 (平方米) |
员工人数 |
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| 注册资金 |
(万元) |
经营现状 |
盈利 |
| 租 金 |
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租约年限 |
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| 环境描述 |
CBD商圈 |
其它费用 |
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| 成立日期 |
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转让价格 |
245000000 (元) |
| 项目分类 |
建筑装修 |
资质审批 |
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| 详细地址 |
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| 附属设施 |
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| 详细信息 |
| 紫金城项目介绍及转让方案
一、项目概况
紫金城位于城南二环路南四段丽都片区，紧邻成都地铁3号线以及规划中的5号线和在建中的7号线,是成都市的重要商圈之一。项目周边高档楼盘聚集，高端人口居住密度大，有丽都花园、中粮香榭丽都、时代丽都美语、置信丽都花园C区、丽都帝景、丽都世家、维港、楠贵坊等小区。项目对面为中粮集团正在打造的法式风情商业街，周边有四川省红十字骨科医院、九峰生活购物广场、红星美凯龙、家乐福、红牌楼生活广场、天虹广场等，商业繁华，配套完善。
项目规划建筑总面积: *****.09㎡，其中：⑴地上商业18层，建筑面积：*****.42 ㎡、⑵地下车库2层，建筑面积：3397.40㎡； 地上部分1-4楼为商业4181.17㎡，其中一层整层和三层部分已售，其中可售面积：一楼28.76㎡，二楼1205.82㎡，三楼283.81㎡，四楼856.89㎡；5-13层每层为1014.38㎡,14-17层每层为1014.37㎡，18层为1014.38㎡，总可售面积共计为*****.56㎡，地下车库3397.40㎡及物管用房约440㎡。
二、项目价值及收益介绍
项目（不含一楼已售商铺）经三家评估公司评估总价值分别为*****.65万元（此评估用于银行贷款，要求风险可控，评估价偏低）、*****.52万元及*****.46万元（后附三份评估报告）。项目实际市场价值约2.45亿，此价值不包含一楼酒店接待及通道实际用途为约400万的商铺及价值100多万、产权面积为28.76㎡的商铺。并且项目1-3层商业随着对面中粮集团法式风情商业街的打造完成，价格将大幅提升。中粮商业街一、二楼预售价分别为12万/㎡、6万/㎡。预计本项目一、二楼商业价格可分别售价10万/㎡、5万/㎡。另因该项目地面绿化完成后将有50个地面停车位（价值1000万左右），且所处地理位置的优越性，地下两层完全可改为商业使用，则地下两层的总价值将额外增加1600-1800万元。
项目外墙采用的是总价值2000多万的花岗石，并配备直达观光电梯，极具品质，为成熟项目资产，又地处核心商圈，且房地产作为城镇化推进的主要载体使得行业稳定增长的基本面没有发生根本改变，由此决定了该项目资产价值将在未来10-20年里保持持续而快速的增长，资产增值效应显著，可整体持有并经营，经营年收益测算如下：
1、地上商业租金收益；一楼（面积为28.76㎡的商铺及门厅处实际用途为约78㎡的商铺）按360元/㎡/月、二楼按80-100元/㎡/月、三楼按70-90元/㎡/月、四楼按60-80元/㎡/月、四楼以上按55-65元/㎡/月计算（此价格为市场保守估计价），则年收益保守估计为：一楼360元/㎡/月×12月×106.76㎡≈46万/年，二楼90元/㎡/月×12月×1205.82㎡≈130万/年，三楼80元/㎡/月×12月×283.81㎡≈27.3万/年，四楼70元/㎡/月×12月×856.89㎡≈72万/年，四楼以上55元/㎡/月×12月×*****.28㎡≈937.3万/年；年租金总收益为: 46万+130万+27.3万+72万+937.3万≈1212.6万/年。
2、地下车位收益；地下车位约计97个， -1层车位37个， -2层车位60个。⑴ 若地下两层均按车位出租计算；每个车位按政府指导价均价为400元/月，物业管理费均价约为65元/月，则年收益为（400元/月+65元/月）×97个×12月≈54万/年；⑵若-1层作为商业，仅-2层做停车位；-1层租金则按55元/㎡/月计算，55元/㎡/月×12月×1014.38㎡≈66.9万/年；-2层（400元/月+65元/月）×60个×12月≈33.5万/年；则年收益共计100.4万/年。
3、物管收益；物管费按5元/㎡/月计算，5元/㎡/月×12月×*****.56㎡≈99.5万/年。
综上若项目自持经营，保守估计年收益约为1212.6万/年+100.4万/年+99.5万/年≈1412.5万/年。
三、项目转让方案
整体项目转让；
整体项目转让可采取目标公司100%的股权转让方式（此方式可双方避税），目标公司在银行贷款总额1.45亿元（见附件合同），每月应付利息总额102万元（十年期，约8.7%年息），则股权转让的方式采取为部分现金+承债式收购。项目价值约2.1亿元减1.45亿元约等于6500万现金，基于股权转让方式不仅为买方节约3%的契税，也为卖方节约了营业税、土增税等，由此可优惠买方2100万，即转让价款为6500万现金+1.45亿元承债（另7-10层现已有酒店在经营，若买方要求清退，则需600万的清退费，卖方可承担400万，由买方自行承担200万）。现金部分可分做三次付清，首付2000万左右，3-6个月内再付2000万，剩余价款一年左右付清。根据买方所付比例过户相应股权。债务部分自协议签订之日起，本金由买方承担，应付利息自协议签订三个月后由买方承担（三个月内由卖方支付）。联系电话*****
5685830信息平台:实体转让网 www.enchange.cn
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